Saiba o que deve constar no contrato de arrendamento

Saiba o que deve constar no contrato de arrendamento

Se está a pensar arrendar uma casa, deverá uma conhecer algumas informações que devem ficar por escrito no contrato de arrendamento.

Seja a um casal por dois anos, ou a um estudante Erasmus por seis meses, o contrato de arrendamento tem regras e, além dos elementos básicos,  há outras cláusulas que podem prevenir problemas futuros. O Saldo Positivo explica-lhe o que deve constar num contrato de arrendamento.

Sebastião Cavaco veio do Algarve para estudar na Universidade de Lisboa. Como tantos outros, finda a licenciatura, já não voltou ao sul. Começou a trabalhar numa seguradora, o que lhe deu confiança para decidir arrendar um T1 com a namorada. Fica no Lumiar, “com tudo à mão, transportes incluídos e os locais de trabalho próximos”. Ambos nascidos e criados fora de Lisboa, já são experientes em contratos de arrendamento, primeiro de quartos, mais tarde dividiram apartamento com colegas. “Aprendi com alguns erros que o contrato escrito é uma garantia”, conta Sebastião.

Não há mesmo volta a dar, seja para viver durante seis meses ou dois anos, “o contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito”. Neste documento, além dos dados básicos, vale a pena contemplar outras informações, que podem evitar dissabores no futuro. “Além dos elementos que a lei estipula como obrigatórios – a identificação das partes e do imóvel, a existência de licença de utilização e certificação energética, o prazo e o montante da renda –, devem as partes, a bem da clareza contratual e gestão da relação entre ambas, procurar incluir todas cláusulas que considerem necessárias à salvaguarda dos seus interesses”. E estamos a falar do quê exactamente? De situações que nem sempre são equacionadas. Por exemplo, identificar bem o estado de conservação do imóvel e decidir como vai ser, quando for necessário executar e pagar obras que venham a revelar-se necessárias, a forma de atualização da renda, bem como as atividades permitidas no imóvel e, ainda, a autorização para celebração de contratos de água, luz, gás e comunicações.

 

Assinas tu ou assino eu?

Como o jovem casal está em início de vida profissional, a senhoria achou por bem acautelar-se e exigiu a garantia de um fiador. Ora, tal exigência também fica, preto no branco, no contrato. “A regulação da prestação de garantias – incluindo a existência de fiador – é habitualmente incluída no próprio contrato de arrendamento ” para que fiquem “indicadas as obrigações garantidas pela mesma”.

Outra questão se colocou ao casal: Quem assina o contrato, uma vez que vão morar juntos e partilhar a despesa da mensalidade? Os dois? Apenas um? “Não obstante a lei salvaguardar casos de comunicação do arrendamento (designadamente a cônjuge, de acordo com o regime de bens vigente) ou de utilização do imóvel arrendado por terceiros (a título de exemplo, por quem com o arrendatário viva em economia comum), é sempre recomendável que o contrato seja assinado por quem efetivamente pretende usar o imóvel, ou que seja incluída no mesmo, de forma clara, indicação do conjunto de pessoas que pode habitar o imóvel”. Em síntese: assinam os dois. E o que é válido para este casal, também o é, por exemplo, para dois ou três amigos que queiram partilhar apartamento durante a universidade, já que é comum que um dos habitantes queira sair ‘do dia para a noite’, tendo os que permanecem que enfrentar a renda sozinhos. Assinado pelos três é a responsabilidade dividida (e o pagamento das rendas também).

 

E se quiser sair antes de terminar o contrato de arrendamento?

Imagine-se que este casal não suporta o barulho do bebé dos vizinhos do 3º direito e que, afinal, os transportes ‘à porta’ não têm a regularidade necessária, ou que as caixilharias deixam passar mais frio e barulho do que haviam imaginado – tudo razões que, somadas, os levam a não querer cumprir o período acordado com a senhoria. Aí, há que considerar o ‘timing’ do pré-aviso necessário, a que o inquilino tem de obedecer, caso pretenda sair antecipadamente. Nos contratos para fins habitacionais o legislador previu “regras imperativas”, que variam em função de quem pretenda fazer cessar o contrato (senhorio ou arrendatário) e do prazo contratual estabelecido para o período inicial (do contrato) e suas eventuais renovações. “No caso particular do arrendatário, o mesmo pode, decorrido 1/3 da duração inicial do contrato ou da sua renovação, denunciá-lo a todo o tempo, com uma antecedência de 120 dias (4 meses), caso o respetivo prazo seja igual ou superior a um ano, e de 60 dias caso o prazo seja inferior a um ano”.

 

Imaginemos que é um contrato por dois anos, 24 meses. Decorridos oito meses, (1/3) o inquilino pode dizer ao senhorio que não quer continuar, mas terá que avisá-lo com quatro meses de antecedência, face à data em que pretende sair. Se este pré-aviso não for cumprido, então o inquilino (ou seu fiador) terá de pagar as devidas rendas (exactamente no valor correspondente a esse período), mesmo que já não habite o imóvel.

 

A renovação do contrato é automática (ou não)

Se o casal quiser ficar no imóvel por mais uns anos, o que terá de fazer para renovar o contrato? E, nesse caso, terá de fazer face à atualização da renda? “No que respeita às renovações, quer nos contratos para fins habitacionais, quer nos contratos para fins não habitacionais, as partes podem estipular o que lhes aprouver”. Se nada ficar estipulado no primeiro contrato de arrendamento, ele renovar-se-á automaticamente, findo o respetivo prazo inicial e por períodos de igual duração. “No contrato de arrendamento para fins habitacionais, o inquilino pode fazer cessar o contrato também por via de oposição da renovação”, dando o pré-aviso ao senhorio. Também o senhorio tem direito de impedir a renovação contratual ou, por exemplo, estabelecer novas condições, como o valor da renda. Nesse caso, tem de propor ao arrendatário a alteração das condições contratuais vigentes, “desencadeando-se, então, muitas vezes processos negociais que podem levar à continuidade ou cessação da relação de arrendamento”.

 

‘Boas razões’ para a resolução do contrato

A lei é bem clara no que respeita à resolução do contrato de arrendamento e prevê que “é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”. Por exemplo, o senhorio pode terminar o contrato se a utilização dada ao imóvel for contrária à lei, se o imóvel for usado para fim diverso daquele a que se destina, ou ainda o não uso do imóvel por mais de um ano (exceto nos casos legalmente previstos), bem como no caso da demora no pagamento da renda. Todas ‘boas’ razões para o senhorio se decidir pela resolução do contrato.

Do lado dos arrendatários, a lei dá também alguns exemplos de casos que fundamentam a resolução contratual, nomeadamente “a não realização pelo senhorio de obras da sua responsabilidade, quando tal comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a sua aptidão para o uso previsto contratualmente”.

Para lá da lei, o melhor é mesmo ser um bom inquilino, ou um bom senhorio, porque se assim for, em princípio, nenhum se quererá ver livre do outro, mas, até esta relação pode ser beneficiada por um contrato de arrendamento que acautele problemas no futuro.